“Aquellos que se dispongan a suscribir un contrato de arrendamiento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o en la provincia de Buenos Aires se verán confrontados con gastos iniciales que rozarán la marca del millón de pesos, marcando un drástico incremento del 115% en contraste con los costos registrados en septiembre de 2022.
La situación es cada vez más complicada para inquilinos y familias sin vivienda propia, agravada por el aumento de precios, la inflación y la escasez de oferta. Ahora también, para los que consiguen alquilar, por los costos asociados. En el caso de un alquiler de $200.000 mensuales, que podría corresponder a un departamento de dos o tres ambientes, según la zona, esos valores de entrada son significativos.
En paralelo, la discusión en el Senado sobre la reforma de la Ley de Alquileres de 2020 se postergó una semana. Desde el oficialismo confirmaron que la decisión no se debe a cuestiones políticas, sino a motivos personales que afectan a algunos senadores y que impiden alcanzar el quórum. Se convocará a una sesión la semana siguiente.
Qué se requiere
Para firmar un contrato a tres años, como establece la ley vigente (que se mantendrá hasta que se resuelva su reforma), con ajuste interanual según el Índice de Contratos de Locación (ICL) en CABA, un inquilino o familia debe depositar $200.000 y otros $200.000 como mes de adelanto.
Daniel Bryn, experto en Real Estate y creador de Monitor Inmobiliario, informó que, en ausencia de dos garantes, “el inquilino deberá optar por un seguro de caución por 36 meses (3 años de contrato) por $215.000 ($200.000 de alquiler y $15.000 de expensas) por 4%, supongamos que le cobren la comisión promedio que ascendería a $309.600, sobre todo en la provincia de Buenos Aires. En CABA, no se paga comisión inmobiliaria”.
En CABA tampoco se incurre en otros gastos por informes.
Según la Ley de Alquileres, los gastos que abona en inquilino son los siguientes:
– Depósito en garantía: no puede ser mayor al valor de un mes de alquiler.
– Mes adelantado de alquiler.
– Honorarios de la inmobiliaria: En CABA no pagan, en Provincia se suele cobrar un 2% del contrato total.
Mientras que el propietario del inmueble debe abonar lo siguiente (en CABA y provincia de Buenos Aires)
– Honorarios de la inmobiliaria: En CABA paga solo el propietario y hasta un máximo del 4,15% del contrato total. En la provincia se suele cobrar un 2% del contrato total.
– Gastos de certificación de firmas ante escribano.
– Gastos de informes para verificar la solvencia del garantizador o garante (si no contrata una inmobiliaria que cubre estos gastos).
“En provincia, el locatario suele cubrir los honorarios de la inmobiliaria, los informes de garantía o seguro y la certificación de firmas. El impuesto de sellos generalmente no se paga, a menos que la valuación fiscal de la propiedad sea muy alta. Además, el inquilino abona el mes de alquiler por adelantado y un mes de depósito, aunque estos últimos no se consideran gastos adicionales, ya que el depósito se devuelve al finalizar el contrato y el mes adelantado corresponde al uso del inmueble”, comentó Alejandro J. Altamirano, de Altamirano Propiedades.
En territorio bonaerense, para alquilar una vivienda con un costo mensual de $200.000, el inquilino debe abonar un mes de adelanto ($200.000) y un mes de depósito ($200.000). Además, se estiman honorarios, informes y certificaciones cercanos a 300.000 pesos. Si el inquilino carece de garantes, deberá optar por un seguro o garantía privada, cuyo costo oscila entre $250.000 y $320.000 como pago único. En total, se requeriría una suma cercana o superior a $1.000.000 para acceder a una vivienda con un contrato de tres años.
Consejos
Si una persona planea mudarse, es crucial considerar la cercanía a servicios esenciales, como el transporte público, y la seguridad de la zona.
Bryn amplió: “En cuanto al estado del inmueble, es importante verificar posibles problemas de humedad, el estado del mobiliario si la vivienda es amueblada, y el funcionamiento de los electrodomésticos que se incluyan, como la cocina a gas, termotanques y aires acondicionados. También es recomendable confirmar que las expensas publicadas coincidan con las reales y revisar las condiciones de entrega del inmueble que figuran en el contrato”.
Asegurar que agua, luz, gas y otros servicios básicos funcionen correctamente. “Para condiciones del contrato es aconsejable revisar la duración, montos, ajustes, que se adapten a las normas vigentes”, añadió Bryn.
Es vital que el contrato de alquiler esté redactado claramente, especificando monto, plazo, responsabilidades de cada una de las partes, mecanismos de notificación para cualquier situación –ahora es válido el e-mail como forma de comunicación–, entre otros aspectos.
Con respecto a la garantía, es habitual que se solicite una propietaria, que suele ser un bien inmueble de un familiar directo. Este tercero actuará como fiador en caso de impago por parte del inquilino. Los requisitos varían según la inmobiliaria o el propietario. En algunos casos, estas garantías pueden ser reemplazadas por un seguro de caución o una fianza empresarial. El costo del seguro de caución puede llegar a ser hasta el 6% del total del contrato de alquiler más expensas.
Altamirano aconsejó verificar las expensas. “Contrario a la creencia popular, un edificio nuevo no necesariamente implica mayores expensas”, señaló.
Es crucial justificar ingresos y garantías. “Esta es personal y, aunque se suele pedir un inmueble como muestra de solvencia, el garante responde con todo su patrimonio en caso de impago. Es preferible tener dos o tres garantes con buenos recibos de sueldo en lugar de una persona jubilada que ofrezca su única vivienda como garantía”, recomendó.
Actualmente, la escasez de oferta es un factor predominante, generando preocupación entre los inquilinos.
Altamirano concluyó: “La incertidumbre en torno a las modificaciones de la ley hace que muchos propietarios prefieran esperar antes de volver a poner sus inmuebles en el mercado. La actualización anual de los alquileres es un punto de crítica en un país donde los precios aumentan constantemente. Aconsejamos esperar las modificaciones legislativas que podrían aumentar la oferta y mejorar los precios”.